Smluvní pokuta za neuzavření tzv. realitní smlouvy
Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 ze dne 20. 6. 2023 zamítl dovolání realitního zprostředkovatele (realitní kanceláře), kterým byly napadeny rozsudky nižších soudů, jež rozhodly o jeho povinnosti vrátit rezervační poplatek zpět žalobcům – zájemcům o koupi nemovitosti poté, co nedošlo k uzavření tzv. realitní smlouvy.
Realitní smlouvou se ve smyslu § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“) rozumí zejm. smlouva kupní, smlouva o nájmu či smlouva o podnájmu nemovitosti. Uzavření realitní smlouvy je cílem a účelem zprostředkovatelské činnosti realitních kanceláří. Předtím než realitní kancelář začne vykonávat zprostředkovatelskou činnost, uzavře se zájemcem (může jím být jak kupující, tak prodávající) smlouvu o zprostředkování. Touto smlouvou se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, za což mu náleží předem ujednaná provize.
V návaznosti na praktiky realitních kanceláří, které ve zprostředkovatelských smlouvách zaváděly povinnost zájemce uzavřít v budoucnu realitní smlouvu pod sankcí smluvní pokuty, která zpravidla odpovídala výši uhrazeného rezervačního poplatku, se začala formulovat judikatura soudů, která tato ujednání označovala za absolutně neplatná, když dovodila, že zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena (tzn. budoucí prodávající a budoucí kupující). Reakcí zákonodárce na tuto rozhodovací praxi soudů byla formulace ustanovení § 14 ZRZ, které tuto praxi ve vztahu k zájemcům – spotřebitelům výslovně zakázalo.
Realitní kanceláře proto v mnoha případech se zájemci začaly uzavírat trojstranné dohody, jejichž účastníky jsou prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel a jejichž obsahem je současně smlouva zprostředkovatelská i smlouva o budoucí realitní smlouvě (typicky smlouva o budoucí kupní smlouvě). Taková dohoda pak ve světle dosavadní judikatury výslovně nezakládala neplatnost ujednání o smluvní pokutě za neuzavření realitní smlouvy se zájemcem.
V posuzovaném případu se Nejvyšší soud ČR zabýval situací, kdy zájemci o koupi nemovitosti (v postavení spotřebitele) uzavřeli s realitní kanceláří a prodávajícím trojstrannou rezervační smlouvu označenou jako „smlouva o rezervaci“. Vzhledem k tomu, že realitní kancelář v rozporu s předchozí dohodou nezajistila zápis do katastru nemovitostí a nevyřešila problém s přípojkami a přístupovou cestou k nabízenému pozemku, rozhodli se zájemci o koupi od rezervační smlouvy odstoupit a žádali o vrácení rezervačního poplatku ve výši 72.000,- Kč. Realitní kancelář jim rezervační poplatek odmítla vrátit s tím, že jej započte na smluvní pokutu v téže výši, která byla v rezervační smlouvě ujednána pro případ, že nedojde k uzavření realitní smlouvy.
Dovolací soud připustil dovolání realitního zprostředkovatele s tím, že je třeba zodpovědět otázku, zda se zákon o realitním zprostředkování vztahuje i na trojstrannou rezervační smlouvu (označenou jako smlouva o rezervaci). Žalovaný se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázal vykonávat činnosti směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupoval nejen ve vztahu k prodávajícím (s nimiž rovněž uzavřel smlouvu), ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi předmětné nemovitosti.
Na základě přezkumu obsahu této trojstranné dohody se dovolací soud rozhodl nepřisvědčit názoru žalovaného, že strany uzavřely smlouvu nepojmenovanou či smlouvu o smlouvě budoucí, ale uzavřel, že jde o smlouvu podléhající režimu zákona o realitním zprostředkování, který možnost uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, výslovně zapovídá (viz § 14 ZRZ).
Pokud tedy po přezkoumání obsahu takové trojstranné dohody (bez ohledu na její pojmenování) bude vyplývat, že směřuje k uzavření realitní smlouvy a realitní zprostředkovatel se zde zaváže vykonávat činnosti směrující k uzavření realitní smlouvy, resp. zprostředkovat její uzavření, bude se vždy jednat o smlouvu o realitním zprostředkování dle § 14 zákona o realitním zprostředkování, v rámci které nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, jakož ani tuto povinnost zajistit ujednáním o smluvní pokutě.
Závěrem je třeba podotknout, že soudní praxe dlouhodobě považuje za neplatné ujednání, které je sjednané ve zprostředkovatelské smlouvě mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem, ohledně povinnosti zájemce uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Tyto judikaturní závěry jsou pak dle našeho názoru obecně použitelné (i nad rámec § 14 ZRZ) bez ohledu na to, zda na straně zájemce stojí spotřebitel či podnikatel. Analogicky by pak tyto závěry mohly být použity i u trojstranných dohod, kdy na straně zájemce stojí podnikatel.
Celý rozsudek si můžete přečíst zde.
